重磅！魁省整顿房地产经纪行业，禁止两种常见做法！

2022-05-05 点击：作者：魁北客海报图

魁省财政部长最近提议修订“房地产经纪法（REBA）”，将通过“禁止魁北克住宅经纪中的双重代理和口头经纪合同”，用以“加强消费者保护”。

此前，BC省，阿省、萨省、曼省、新斯科舍省和新不伦瑞克省的房地产经纪监管机构均已针对如上两种情况制定了严格框架。

新规将在2022年6月10日之前生效。

由于房地产经纪人的主要义务，是促进和保护其客户的利益并对他们忠诚行事。他必须确保不泄露客户的机密与战略信息。但是，当房地产经纪人与交易双方（买卖双方或房东与租客）都签订了经纪合同时，他就会处于一种特殊的、不可预见的“双重代表”情况。

由于两边客户的利益是对立的，房地产经纪人不能同时履行其促进并保护两边客户利益且忠诚行事的道德义务。这也就是禁止双重代表的原因。

禁止双重代表仅适用于“住宅领域的交易”，即“房地产经纪法第23条所述不动产的购买、销售、出租或交换”。

当出现“双重代表”情况时，已签合同的房地产经纪人应该怎么做？

他必须通知他的客户，终止相关合同（代销或代购，出租或寻租）。终止必须在买方拟定报价之前完成。

经纪合同将在经纪人向其客户交付解释禁止双重代表规则书面通知书时依法终止。终止时点以“发送通知的时间”为准，而非“收到通知的时间”。

通过终止原合同，经纪人必须建议他的客户与另一位房地产经纪人签订新的合同。但是，这并不意味着该客户必须选择另一位许可证持有人。事实上，客户可以选择在没有其他许可证持有人代表的情况下完成交易。

当解除经纪合同且客户选择在没有代表的情况下完成交易时，交易中的房地产经纪人即便没有代表该客户，也必须给予该客户“公平待遇”（相关定义需符合下文解释）。

在上述终止程序期间及之后，房地产经纪人不得要求客户提供任何赔偿。

何谓“公平待遇”？

给予“无代表方”公平待遇，意味着“房地产经纪人必须履行相关义务，必须客观地对交易所涉及到的所有事实及交易的真正目的提出建议和告知，不得夸大、隐瞒或虚假声明。

比如在具体事务中，对方经纪人可以/应该在不披露他所代表客户的机密或战略信息的情况下，建议无代表的一方在购买承诺中使用常规的融资和验房条款。或者，为无代表的一方提供空白购买承诺文件并填写相关内容。

简单说，经纪人“仅代表/仅保护”交易中一方的利益，但他也有义务在保护和促进他的客户利益的同时，给予无代表方公平待遇。

代理机构，也包括“以自己名义行事的经纪人及公司”，必须确保面临双重代表情况的经纪人遵守现行法规，即“在同一交易中不能同时代表双方客户”。

代理机构必须为该交易指定不同经纪人。这同时也意味着“来自同一代理机构的两名房地产经纪人可以分别代表双方客户”。

同时，被指定经纪人之间不能交换有关其各自客户的机密信息。经纪人团队的成员也必须遵守相同规定。

双重代表禁令豁免情况：

房地产经纪服务不足地区的经纪人可以豁免。条件是，其他许可证持有人的营业场所位于客户计划交易建筑物半径50公里之外。从豁免中受益的许可证持有人有责任检查且必须保证其申请条件得到满足。

关于“口头合同”

不同于“经纪人与卖方签订书面经纪销售合同从而成为卖方经纪”的做法，经纪人一般都不会与买方签订书面购房合同。这种情况将被禁止。

这意味着，“没有事先与买方签署书面经纪购买合同就将无法代表买方”。同时，“在没有书面合同的情况下，房地产经纪人不能再因其住宅经纪服务而获得报酬”。

事实上，法规早已规定“任何口头合同都是无效的”。但本次修订将这一惯常做法专门提出，并作出正式规定。

以上，关于“禁止口头经纪合同”的规定位于“条款26”。关于“禁止双重代表”的规定在新法中位于“条款29.1”。