在全世界各地大城市中，“预售楼花”是多伦多特有的一种公寓销售模式，这种模式可能让买家获得巨大利益，但也可能为其带来巨大风险。
业界呼吁，多伦多是时候停止“预售楼花模式”了。
多伦多房地产开发公司Devron总裁Pouyan Safapour在接受《星报》采访时表示，纽约市的“共管公寓建设模式”才更加合理。
Devron目前有大约1,100个单位的在建或筹建项目，其中一栋楼专为租赁而建。
“在纽约，开发商会先获得建设贷款与融资，待公寓建成后，再进行销售。”Safapour表示，“实际上，这种做法要比我们的简单得多，纽约几乎所有项目都是‘先建后卖’，他们完全不依赖‘预售’。”
在大多伦多地区（GTA），约70%-80%的共管公寓项目必须通过预售来获得融资，其余20%-30%资金要么是开发商自有，要么来自贷款机构。购房者则需要在项目动工前几年就出手购买。
“预售楼花模式主要吸引的是希望从房价上涨中获利的投资者，而非以自住为目的的终端用户。大多数开发商在动工前就预售大部分单位，这造成并推动了产品和使用者之间的脱节。”
Safapour认为，在目前大量新建单位滞销、无人问津的背景下，多伦多应该改革融资模式，效仿纽约市……其实不止纽约，世界其他大城市，比如伦敦、哥本哈根、柏林、巴塞罗那、东京、巴黎、苏黎世等等都是那样做的。
Safapour说，“过去20年，公寓主要靠‘投机’驱动销售，这产生了连锁反应。这是加拿大独有的问题——这种‘先卖再建’的模式堪称‘加国特有’。”
数据显示，多伦多公寓市场正经历严重调整，价格自2022年2月高峰以来已下跌了近20%。与此同时，4月销量同比下降了30%，创下自2010年以来的最低谷底（2020年疫情封锁的4月除外）。Safapour还指出，市场上的房子盖错了类型。
预售市场的主力买家是投资者，他们偏好面积小的单位，因为现金流回报较好。但在过去一年中，大量在疫情高峰期预售的单位竣工，随着利率上升和房价下跌，投资者试图抛售这些单位。
由于终端用户并不青睐“胶囊公寓”，这导致供应过剩。许多预售买家如今也无法完成交易，这危及了整幢大楼的市场估值。
然而，恶性循环并未结束，市场虽然库存过剩，但未来公寓供应短缺已现端倪，许多开放商均因“缺乏预售买家”而被迫暂停新的项目。正如专家所警告的，此循环将引发“供应危机”。
Safapour表示，要解决住房短缺、提供合适的产品，开发商必须改变关于“项目融资模式”的思维方式。
他说，如果等到单位建成后才出售，开发商就会更加关注终端用户的需求，房屋质量也会更高，令房屋更有价值。因为，“房屋供应链的健康”是由“真实自住需求”决定的，而非“出租投资的意愿”。
不过，TD银行经济学家Rishi Sondhi指出，这种“先建后卖”的模式也存在风险。
“这种模式对经济环境的依赖性更强，如果房子建好之后卖不出去，同样会加剧市场低迷，风险也会随之增加。”
Sondhi说，如果建好的单位卖不出去，开发商便难以偿还贷款，这就可能造成违约。早在 2019 年，“纽约时报”就曾分析指出，自2013年以来，纽约新建共管公寓中有大约25%长期未能售出。
Sondhi补充说，采用新的融资方式不一定能保证“开发商一定会建出适销对路的房子”，换句话说，市场上必须存在多种新建房源形式，包括专为出租而建的住房、可负担住房，以及适合家庭的大户型单位。
对于Sondhi的说法，Safapour承认，“先建后卖”的确有销售失败的风险，但他同时强调，新型融资模式要求开发商和贷款机构在建设前“要更加审慎地做出判断”。
Safapour进一步表示，“在现有的加拿大模式下，是买家或投资者在项目建设期间承担风险；而纽约模式中，承担风险的是银行或者开发商。”
Safapour补充说，“我们应当扪心自问——谁更有能力去判断房屋这种产品的定价和市场？是银行和专业开发商，还是普通的散户投资者？我认为是前者。”
“在加拿大模式中，风险和利润都被转嫁给了投资者和投机买家。我相信，如果改为‘先建后卖’，那么风险和收益就由我们开发商和银行共同承担。”
“这对整个生态系统来说更加健康，最终我们也会因此而收获更高的质量、更大的价值，以及更适合终端用户的住房。这是对公众和行业来说，是双赢的结果。”
新闻来源：51.ca，多伦多星报
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