近日，加拿大税务法庭去年审理的一起案件曝光，引起巨大争议——因无法追缴“海外房东”的税款，加拿大税务局（CRA）转身勒令租户交钱……因为法律规定，租户有责任替房东背锅……
无论是居民，还是非居民，房东必须为其出售或出租的房产缴纳税款——这个常识众所周知，但很少有人知道的是，如果这些税款没有支付，租户可能就会代为受过。
明明是房东的责任，为何要让租户承担？重要的是，在税务局、房东、租户三者之间，租客处于绝对弱势——因为他们几乎无法控制相关税务程序上的任何环节……他们只能“蒙着走”，蒙对了就平安无事，蒙错了，就得任人宰割？甚至倾家荡产？
蒙特利尔租客好委屈
据The Globe and Mail报道，蒙特利尔一名租户收到加拿大税务局（CRA）来信，勒令其支付一笔欠税。信中称，由于他的“非居民”房东未缴“预扣税”（withholding tax），作为加拿大居民，该租户必须补交“6年房租总额的25%，及其复利，外加罚款”……
据悉，该租户的房东居住在意大利，该租户租住了该房东在蒙特利尔一栋公寓大楼内拥有的一套单元。
去年，该租户将CRA告上法庭，辩称“自己并不知道房东是非居民”。然而，官司的最终结果是——租户败诉。
法官在判决书中写道：作为一名向非居民房东支付租金的加拿大居民（承租人或付款人），预扣/补交25%的租金税款是其必须承担的责任……租户称“不知道房东是非居民”，不被视为“有效借口”。
但法官同时承认，“此判决将带来严重的后果”。法官的意思是，这么判确实令人难以理解，但法律就是这么规定的，我只能这么判……
为租户辩护的蒙特利尔税务律师Eric Luu表示：“此判决令人担忧。CRA追究非居民的责任非常困难，所以，他们就把负担强加在租户身上？请扪心自问，CRA、房东、租户，三者谁更有优势？答案是，租户最没优势。”
Luu认为，CRA“努力确保非居民房东缴纳税款”才是正道，他们不该如此简单粗暴地对待租户。截至发稿，CRA没有回应置评请求。
99.99%的人都不知道
“租户必须替房东背锅”，这一点，别说租户了，连很多房地产业内人士都不清楚。
资深房地产经纪人Lorne Goldman说：“去年宣判的这个案子提醒我们，所有房地产经纪人、个人或商业租户都应该紧急接受有关租户风险的正式再教育。”
Goldman坦言：“我一直从事房地产业务，但我就对此法律一无所知……在我看来，99.99%的加拿大人都不知道——CRA必须明确地告知租房者，他们有可能需要对房东未缴纳的税款负有全部责任。”
事实上，CRA并非没有提醒，只是该提醒并未“针对租户”……
首先，加拿大税务局表示：如果一个人一年中在加拿大居住的时间少于183天，或者“通常”不居住在加拿大，通过申请流程，此人就会被税务局视为“非（税务）居民”。
其次，加拿大税务局提醒这些“非居民”：一般来说，非居民在加拿大赚取的收入（包括租金收入）都要纳税……重要的是，你要告诉加拿大支付人（比如租户）你是“非所得税居民”。
可现实是，有多少非居民房东会照做呢？
判断房东身份非常困难
公证人协会总法律顾问、西蒙弗雷泽大学客座教授Ron Usher表示，当他了解到魁北克去年的这个案例时，他大吃一惊：“这个判决很奇怪，很惊人……而更奇怪以及更惊人的是，法律竟然真是这么规定的。”
“这样的案子有多少？有多少非居民房东没缴税？有多少租户面临着巨大的风险……要弄清楚某人是居民还是非居民，这显然非常困难。”
“房东住在国外就一定是非税务居民吗？那可不一定。‘非税务居民’是税务局给予某人的一种‘认证’，如果房东不说，普通人如何得知？这太复杂了。”
BC房东协会副主席、租赁法专家Michael Drouillard律师举例说：BC省现行的“住宅租赁协议”中就没有要求房东说明其居住状态。
Drouillard律师表示，虽然租户可以要求房东提供一份“税务居民身份声明……但你必须知道，这种声明‘很不官方’，或者房东可能根本就不愿意出具这种声明，他也可能会说谎，还可能在写完声明之后突然搬到国外……这些都是租户无法控制的情况。”
“我认为，CRA确实不该去追究一个毫不知情的租户，因为没人告诉他‘他今后需要承担一种潜在的巨额税务责任’，也没人告诉他‘他需要为租房的生活保持一种高度的谨慎’。”
“有一点值得注意，当房主‘出售’房产时，他们就必须声明他们的税务居民身份，这就是在保护买方免受可能存在的未缴税款责任。如此看来，租户也应该像买家一样，享有同样的法律保护。”
物业经理的第三方保护
非居民房东Chris Oliver居住在香港，他在温哥华拥有三套出租单元。他表示，他从来都没听说过“房租预扣税”，他聘请的物业经理会帮他打理一切……
“幸好是这样，我从未给我的租户带来什么麻烦，增加什么负担。”Oliver说：“在BC省，大约有1/10的新公寓都是由非居民所拥有，不知道有没有人遇到过案子中的情况，但有一点是肯定的，让租户来处理这种事情，听起来很不公平。”
租户Mariana Makulkina知道自己的房东住在海外，幸运的是，她也得到了一名物业经理的“第三方”保护。
Makulkina表示：“在遇到那名物业经理之前，从来没有人提醒我注意这一点——我完全不知道需要在签租约时询问房东的居住地以及其是否为税务居民等情况。我几乎可以保证，普通人绝不会清楚这件事情。”
Bodewell租赁物业管理公司的物业经理Donald Mackenzie说，他的公司经常为非居民房东代办税务申报事宜，非居民房东约占他们客户的10%至15%。
“大多数房东都会说，’请确保我们合规’。偶尔会有一些非居民表示他们不想缴税，然后我会说，’我不想和你合作’……就这么简单。”
租户们赶紧行动起来
广大租户们，在住房危机的当下，在CRA法条改变之前，你们必须自己加以小心。
你的房东是“非居民”吗？他缴纳“房租预扣税”了吗？
新闻来源：https://www.theglobeandmail.com/real-estate/vancouver/article-foreign-landlord-fails-to-pay-taxes-cra-goes-after-tenant/
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