血亏！加拿大永久居民“用公司买公寓”，被追缴$600万税款！

​加拿大BC省最高法院近日裁决，本拿比（Burnaby）一栋公寓楼的业主必须补缴“海外买家税”$600万加元。

据悉，该名华人业主陈先生（Mailin Chen）是加拿大永久居民（PR）​。这也成为本案之所以引发关注的主要原因之一：“永久居民”干嘛还要交“海外买家税”呢？

本案的复杂之处在于该物业的“所有权结构”，归根结底，其涉及一家“在中国注册的公司”。

这座四层公寓楼位于本拿比Metrotown热门商圈（5978 Wilson Ave.），于2018年8月22日被一家编号公司（1164708 B.C. Ltd.）以$3000万加元的价格收购。

由于该公司在本地注册，因此，公司只支付了$141.8万加元的“物业转让税”，没有支付“海外买家税”。​

2020年12月，BC省财政厅以该公司由“外国公司控股”为由，向其追加征收$600万加元的税款（约合房产价值的20%）。

财政厅指出，根据BC省政府规定，如果买家是“外国实体”或“应税受托人”，则应支付外国买家税（即“海外买家税”）。

该公司对此提出异议，认为“购房时曾做过评估，这家在BC省注册的编号公司不属于外国买家”。随后，该公司向BC省最高法院提出上诉。

2. 拥有这两家公司的有限公司（Global Dingye Capital Ltd.）也是BC省的注册公司。

3. “Global…”公司的实际控股者是“Nanjing Dingye Investment Real Estate Group”，该有限公司在中国南京注册成立。

4. “Nanjing…”公司的大股东是加拿大永久居民陈先生（Mailin Chen）。

5. 总结一下：“陈先生”控制着南京企业的大部分股份，“南京”控制着“Global”，“Global”控制着“1162509”以及收购该物业的“1164708”……

因此法官认为，该栋房产的实际拥有者为陈先生的南京公司……而“外国公司”要交“海外买家税”。

该编号公司辩称，首先，不能仅仅因为其母公司在中国注册就将其实际购买公司视为外国公司……其次，即便如此认定，那购买该物业的“实体”也是“永久居民陈先生”，而非“南京公司”​。

该编号公司指出，加拿大所得税法给“公司”的定义是，“由一个人或一个实体行使最终控制权”……所以，购买该房产的其实是“一个人”而并非“一个实体”，而这个人，就是永久居民陈先生。

法官不同意以上观点。

法官表示：“我相信，无论是根据‘物业过户税法’还是‘加拿大所得税法’的定义，我们都将得出不容置疑的结论，购买该物业的行为被‘南京’公司直接或间接控制，‘南京’公司是一家外国公司。”

据最新评估数据，截至2022年7月1日，这栋建于1967年、4层38户物业的市政评估价值仅为$23,224,000加元（其中，土地价值约为$23,127,000加元，建筑物价值约为$97,000加元）。

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