在魁北克省住房危机持续恶化的背景下，大批公寓楼（condos）正面临一个鲜为人知却日益严重的风险：由于保险费用飙涨、责任归属混乱，越来越多的公寓将禁止出租，甚至波及现有租户。
保险制度漏洞，让“连坐”成常态
问题核心在于，一旦公寓内发生灾害，例如漏水或火灾，当前魁北克法律下的责任归属机制使得很难向肇事单元的业主或租客追回保险自付额（franchise）。结果就是：所有业主共同埋单！
“我管理的一栋261户的公寓，发生了价值16.1万元的损失，但保险公司拒赔，自付额由所有业主共同承担——每户要出616元！”——William Subrani，Sentinel不动产管理公司业务总监
在一些大型公寓中，自付额竟高达200万至500万元——这部分费用不在保险赔偿范围内。如果21楼水管爆裂，数十层遭殃，后果堪比一场经济灾难。
租户成高风险源头，保险公司拒赔频发
根据Subrani的说法，在他们管理的4000套公寓中，大约30%到50%是出租单位，但15%到20%的事故与租户直接相关，而这部分损失往往被保险公司部分或全部拒赔。
更令人震惊的是，他曾见过业主因事故而被征收一次性特别费用高达1.5万元！
法律障碍+租客失联=追责无门
即便事故是租户引起，法院的两项最新裁决却规定，公寓管理方（即业主联合会）不能直接向业主追责，只能绕过业主，自行去追讨租户赔偿。
但问题是——许多租户并未购买保险；或者，一开始买了保险，后来又悄悄取消；更糟的是，一出事后，租客干脆“人间蒸发”，追讨无门！
“当管理人员花时间找人、追账，产生的人工成本也会算到业主账上，所有人分摊。”——William Subrani，Sentinel不动产管理公司业务总监
此外，虽然法规规定业主在出租单元后需15天内报告给公寓管理方，但许多业主根本不申报，租户信息缺失，使追责更加困难。
越来越多公寓准备“封杀租赁”
面对屡屡爆发的集体赔偿危机、保险费用暴涨、公寓基金被掏空等现象，许多公寓已决定禁止出租单位入驻，或严限租赁比例，以保护整栋大楼的财务稳定。
“现实是，很多公寓业主联合会（syndicats de copropriété）已经失去对大楼状况的掌控。”——Yves Joli-Coeur，魁北克知名公寓法专家
政府沉默，危机持续蔓延
本应负责监管此类问题的魁省财政部长办公室，截至目前拒绝就此发表任何评论。
写在最后
对魁北克数十万公寓业主与租客而言，这不仅是保险费用问题，更是一个制度性风险。
一场由他人引发的小事故，可能变成你钱包的大灾难。在政府仍未出手修补制度漏洞前，每位公寓居住者都可能成为“连坐”制度下的受害者。
小贴士：你是公寓住户吗？
· 立即确认租客是否有足额保险
· 若是业主，请及时向公寓管理方申报租赁情况
· 审视物业规章“是否允许出租”，以免日后违规受罚
发表回复