居民与非居民
一般来说，除拥有加拿大公民身份或永久居民身份之外， 其它人都属于“非居民”。
税务居民不一定是居民，而居民通常是税务居民。当“非居民”在加拿大居住超过了183天，也自然成了税务居民。
在加拿大，“非居民”可以自由买卖加拿大房地产，而一旦投了资、拥有或出售了房地产，就要同加拿大居民或公民一样，遵守加拿大的相关法律规定。
自住房
对于“主要自住房”，居民与“非居民”存在区别：居民的“主要自住房”不用交纳增值税，而“非居民”则需要交纳。
而对于“投资房”，居民与“非居民”的待遇则完全相同，要么交纳资本增值税，要么交纳收入税，按性质归入其收入予以纳税。
何为居民的自住房：
居民可以在同一时间段内拥有多套房产用于自住，但只能定义其中一套为“主要自住房”。
举个例子来说：张三拥有A、B、C、D四套房，他一家常年大部分时间居住在A房（超过6个月零一天），其它房均作为度假自用。因此，A房就是张三的主要自住房，这个房于将来卖出时的增值部分，不用交税。
主要自住房（Principal Residence）要符合以下四个条件：
1）必须是房子（含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓、移动房屋等多种能够居住的单元）；
2）房子必须用于自住，并且居住时间超过6个月零一天；
3）必须为加拿大人所拥有，包括加拿大公民和永久居民；
4）面积有限制；一般说来，房屋所占土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。
为什么加拿大强调自住房？
因为卖房后的增值部分是免税的，也就是说，无论您在卖房时赚了多少钱，都是自己的，安心放进自己的钱包，不用交税。
“非居民”如果买房自住，只要有增值，就要交纳资本增值税。计算方法与居民投资房的资本增值税法则一样。
增值税和收入税
我们上面已经说过，居民的“主要自住房”不用交纳增值税，而“非居民”要交，而且居民的投资房与“非居民”的投资房待遇相同，都要交纳资本增值税或收入税。
我们先说说什么是资本增值税，什么又是收入税？
简单来说：以投资为目的的就是增值税，以生意为目的就是收入税。
但有的时候，两者间的界限并不十分明确。
加拿大税务局的主要考虑因素还是要看购入者的动机。
如果买房出租后过了几年转手卖掉，这应该会被视作投资而被征缴增值税。其增长部分的一半将被计入当年的收入交纳税款。
但房屋出租所得不能减半，必须全部计入当年收入。租金收入在联邦报税时要填写T776表格。
如果买房翻建然后又很快卖掉，税务局或将把这视作生意，其增长部分将全部当作收入计税。
不管是资本增值还是收入计税，您的合理支出是可以扣除的，卖房所花费的广告费和经纪费用也是可以扣除的。
所以，我们可以说，居民的投资房与“非居民”的自住房及投资房的税务计算方法是相同的，联邦税率都在25%左右。而且其租金部分都将在减除支出后计入自己当年的收入，按税档纳税。
不同的是：居民可以“先拿钱后交税”，而“非居民”则要先被预扣最大税率，待税务局清算后，再退回多扣除的费用。
具体操作请咨询专业人士。
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