这几天，一张图表在国内被热传，蒙特利尔再次露脸，进入了很多人的视野。
什么是租金回报率？
当我们已经买好了自住房，还想进一步投资房地产的时候，人们有两大考虑方向：
一是购买的房产通过出售来实现投资价值。当保有房子的成本较低、房价上涨较快时，很多人会考虑这一部分。在北上深永远涨的中国市场，或者过去几年一直高速上涨的多伦多、温哥华，投资上更看重的就是房价上涨本身。
另一个则是购买的房产通过出租来实现部分投资价值，通过远期的合适时机出售来实现另一部分投资价值。当保有房产需要相当成本、房价并不处于可确定的持续快速上涨期，或者交易成本较高时，很多理性的买家首先考量出租能获取的收益，用租金来得到良好的现金流、冲抵保有成本、可持续获利，也用租金回报率来计算房价的支撑点，来实现稳健投资。最终再通过合适时机的出售来得到另外一部分价值。
对于较为理性的或者更看重长期持有的市场而言，第二种租金回报率是非常重要的一个考量。
随着租购同权在国内的推广，华人购买房屋的思考角度正朝着理性的方向迈进。租金回报率这种在中国很多大城市都只能是笑谈的比值，也渐渐进入更多人的视野。
简单来说，用一年的租金的毛收入（租金减去相关税费及保养费用），除以房产售价，就是租金回报率。
全球重要城市大比拼
在天朝，超级城市北上广深的租金回报率是惨不忍睹的。即使帝都的月租均值已经达到了￥6655，在高房价面前的租金回报率也只有1.41%。而像厦门这样的地方，租金回报率更是低到1%，如果仅仅靠租金的话，100年才能收回购房成本，还要假设其没有贷款等其它成本。
而放眼全球，耳熟能详的重要城市中，有六个的租金回报率超过了5%。其中蒙特利尔名列第五位。
国际著名的全球地产投资指导GlobalProperty Guild，在最新一期的数据报告中这样形容蒙特利尔：
其中提到，“我们发现蒙特利尔近年来120平米的公寓，能获得5%的毛租金回报率。如果你拥有的是大约60平米的公寓，那么获得的回报率在7%左右。对于低风险的国家加拿大，在这样一个低回报率的时代（加拿大的房贷利率只有2%左右），这即使不能说诱人，也可以说真的是可以接受的租金回报率了。”
实际上，在上述图表中，只采用了年租金/房价，并没有减去相关的税费。加拿大的房地产税显著低于美国，而维护保养的费用也普遍低于日本。所以对于更为真实的收益，蒙特利尔恐怕还能登上更好的排名位置。
如何精挑细选，获取更好的租金回报
各大评测组织都指出，即使处于同一个城市，不同户型不同地理位置的租金回报率是有显著差异的。以纽约为例：
不同地区的差距非常明显。纽约房产热度越高的地区回报率反而较低，这也是因为房价对地段的敏感性更高。
同样在收益看似不高的曼哈顿区，Studio这样的超小户型，投资低而租金回报率非常好，竟然能达到6.28%，而三个卧室的套房收益率竟然只有2.43%。
情况独特的蒙特利尔
《魁北客》特意联系了具有丰富投资房经验的地产经纪姜含晖先生，他认为：
“作为加拿大第二大城市，以及多语言文化的中心，蒙特利尔的投资房市场较为特殊。
它具有大量的整栋出租楼，也就是一个产权，但是含有多套可出租的独立套房（二十套以上的也相当普遍）。其中一栋楼超过4套以上独立套房的，在考虑了空租率、保养费用等情况下，一般具有稳定而且优于市场平均值的租金回报率。4套以下的时候，空租的影响会比较大一些。
从去年下半年开始，CONDO的销售迎来了一轮快速上涨。目前studio在蒙特利尔不是最受欢迎的户型，一室一厅的套房受到了投资者和租客的喜爱。非常低的公寓价格（相比多伦多、温哥华和天朝而言），再加上CONDO物业费处于较低水平（相比多伦多而言），所以细算下来蒙特利尔的收益率真心不错。
地理位置上，紧邻大学和地铁的投资物业非常有优势。
近来，海外买家、其它城市居民，都非常热衷于投资蒙特利尔房产。”
多伦多的租房价格开始跳涨
在GlobalProperty Guild的评分里，蒙特利尔处于较好位置，而多伦多是“Very poor”。这里是只考虑租金回报率，而不考虑房价上涨因素下的评估值。到底是不是如此呢?
这几天，一些地产专家根据经合组织（OECD）长达数十年的历史数据预言：加拿大要不房价下跌，要不租金暴涨。
这个预言似乎正在多伦多实现。
众所周知，多伦多房价快速上涨多年，导致租金回报率下降迅速。很多人也许认为房价可能会下降，但实际情况是独立屋等自住为主的房屋价格有下跌，公寓等投资房为主的价格却迅速上涨，而随着房价上涨，租金跳涨迅速，来使得租售比进入一个更为合理的区域。
《魁北客》专门联系了多伦多金牌经纪团队的王勃先生，他讲解到：
“多伦多市中心的人口仍然在可预期的多年持续增长阶段，顶尖的大学和众多薪资优异的公司带来了负担能力强的投资以及租房人群。在独立屋价格下跌的同时，市中心公寓这一年均价上涨了约30%。
目前接近9月，已经达到一年里的出租高峰时间。很多公寓一放出来，就有很多租客在抢。根据相关数据，一卧房的公寓均价今年比去年同期跳涨了17%，达到了月租$1910。我知道的很多房主，甚至要求预付一年房租，原因都是出租率太好了。
当然，不同地段不同户型，还是有很大差异。目前多伦多用于出租的公寓具有非常好的投资价值，但如何选怎么选，应该联系对本地经验丰富的地产专家来指导。”
根据王勃先生提供的数据，我们对比了一下同样处于中心地段的蒙特利尔公寓租金价格，一室一厅大概能租到$1200左右。
你出不出手？
对于已经上涨了一段时间的投资房领域，现在是不是该出手啦？低投资额的公寓，能否保持良好的租金回报率？
对比中国，或者对比全球，也许加拿大当前都还是一个值得考虑的价值洼地。
选择租金回报更好的蒙特利尔？还是选择人口增长更可预期的多伦多?相信很多有意关注这个领域的投资客们，会更加关注加拿大，仔细的考察一番。
关注魁北客，关注蒙特楼
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